Crédit immobilier : 3 dispositions qui facilitent la vie des emprunteurs

Crédit immobilier : résilier son assurance emprunteur à tout moment

Les députés et sénateurs se sont mis d’accord en commission mixte paritaire (CMP) sur la proposition de loi « Assurance Emprunteur ». En effet, ils se sont accordés sur la possibilité pour les emprunteurs de résilier à tout moment leur assurance de prêt. C’est une grande avancée qui devrait instaurer plus de concurrence sur ce marché du crédit immobilier.

“ Les lois Hamon et Bourquin avaient déjà conduit les banques à proposer des offres d’assurance groupe plus compétitives. Ces dernières s’adressaient alors aux jeunes afin de limiter le risque de résiliation à court terme. Résilier son assurance à tout moment va mettre encore davantage de concurrence dans le secteur de l’assurance de prêt. De sorte que les banques soumettront de meilleurs tarifs ou des garanties plus couvrantes au bénéfice de l’emprunteur.” – Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Notons que depuis les recommandations du Haut conseil de stabilité financière, l’assurance de prêt est considérée dans le calcul du taux d’endettement. Or, elle peut représenter jusqu’à 2 points d’endettement et peut donc faire basculer un dossier au-delà des 35 % d’endettement.

De fait, plus de concurrence sur ce marché du crédit immobilier contribue à faire baisser les tarifs. C’est une excellente nouvelle pour les emprunteurs qui compenseront potentiellement la remontée des taux de crédit.

La fin du questionnaire médical pour les prêts de moins de 200 000 € remboursés avant 65 ans

Autre bonne nouvelle, la suppression du questionnaire de santé qui freinait souvent les anciens malades dans leurs projets immobiliers. D’une part, il est supprimé pour les crédits immobiliers d’un montant inférieur à 200 000 €. D’autre part, ces prêts auront une échéance de remboursement antérieure au 65 ème anniversaire de l’assuré.

“ La suppression du questionnaire médical va permettre à ceux qui rencontrent une difficulté de santé de ne pas subir d’exclusions de garantie ou de surprimes. Alors que ces dernières augmentent fortement le taux de l’assurance. Sans compter, toutes les conséquences induites sur le coût du crédit immobilier.” – Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

Cette mesure concerne une majorité d’emprunteurs chez Vousfinancer. Puisque 52 % des dossiers de crédit immobilier accordés en 2021 portent sur des montants inférieurs à 200 000 €. En effet, le montant moyen de crédit financé est de 196 870 €. En revanche, il tombe à 173 630 € chez les primo-accédants, dont l’âge moyen est 33 ans.

Ce sont donc essentiellement des jeunes emprunteurs, moins risqués, qui vont être concernés par la suppression du questionnaire médical. Toutefois, dans certains cas, des emprunteurs plus âgés seront visés. Par exemple, ceux avec beaucoup d’apport qui auront besoin d’emprunter une somme inférieure à 200 000 €.

“ Je parlerais de victoire en demi-teinte. En effet, c’est une bonne nouvelle pour les malades et les fumeurs de moins de 40 ans. Mais, c’est une mauvaise nouvelle pour les biens portants non-fumeurs dont les tarifs d’assurance risquent fort d’augmenter. D’autant plus que rien ne change pour les plus de 40 ans ou les emprunteurs de plus de 200 000 €. Ils resteront soumis aux questionnaires de santé. “ – Olivier Lendrevie, président de CAFPI.

Une baisse du délai du droit à l’oubli, de 10 à 5 ans

Par ailleurs, le « droit à l’oubli » dont bénéficient les anciens malades de pathologies cancéreuses et d’hépatite C passe de 10 à 5 ans. Jusqu’à présent, ce seuil ne concernait que les emprunteurs dont le cancer avait été diagnostiqué avant l’âge de 21 ans.

Alors que les taux d’usure sont au plus bas, il devient de plus en plus difficile pour ceux qui rencontrent une difficulté de santé d’obtenir un crédit immobilier. Car, le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt ne doit pas dépasser le taux d’usure. Pour autant le calcul inclue le taux nominal, mais également l’assurance emprunteur, les frais de dossier, frais de courtage, et garanties obligatoires.

“ En effet, à l’origine, le taux d’usure est censé protéger les emprunteurs. Puisqu’il interdit l’octroi de crédit immobilier à des conditions de taux hors marché. Or, lorsqu’il est trop bas, il peut exclure des emprunteurs qui ont un taux d’assurance trop élevé. C’est le cas notamment, en raison de leur âge ou de surprimes importantes. Et ce, alors même qu’ils sont finançables d’un point de vue de leur endettement et reste-à-vivre.” – Sandrine Allonier.

La convention AERAS prévoit un droit à l’oubli

Heureusement depuis le 2 septembre 2015, la convention AERAS prévoit un droit à l’oubli. Ce dernier est accessible aux personnes qui ont été atteintes, plusieurs années auparavant, d’une pathologie cancéreuse.

Le droit à l’oubli donne ainsi le droit aux candidats à l’emprunt concernés de ne pas déclarer un cancer survenu avant la demande d’emprunt dans deux cas :

• Le cancer a été diagnostiqué avant l’âge de 21 ans avec des traitements terminés depuis 5 ans,
• Pour les plus de 21 ans, si le protocole thérapeutique est achevé depuis plus de 10 ans. Cela, quel que soit le cancer dont il a été atteint. Cette durée est ramenée désormais à 5 ans.

 

“ C’est vraiment très important pour toutes les familles touchées par cette maladie et qui souhaitent pouvoir continuer à faire des projets une fois la guérison atteinte. Avec le niveau actuel des taux d’usure, la moindre pathologie peut entrainer un refus de crédit immobilier à cause du poids de l’assurance dans le TAEG. Le droit à l’oubli est donc un vrai levier et il le sera encore plus ramené à 5 ans.” – Julie Bachet.